协会：金融街地产失守物业进击物管IPO洞见⑥

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疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。

南有陆家嘴，北有金融街。作为中国持有型物业皇冠的明珠，一线城市核心地段的写字楼足以让任何一家开发商风光无限，但成也萧何败萧何。

拥有优质核心资产和低融资成本的，通常是背景强大的国企，譬如金融街控股。但他们成就于斯，亦受其桎梏。

一边，以商务地产为主且住宅多为中高端产品的金融界控股，慢周转拉长了资金沉淀周期，行业存在感趋弱；另一边，为挖掘潜在投资机会，金融街物业已经递交招股书准备赴港上市。

作为金融街集团旗下的兄弟公司，金融街控股失守、金融街物业进击，他们将是难兄难弟，还是有福同享呢？

不同寻常的商务物管

作为以金融商务服务著称的中小型物业公司，金融街物业始于1994年的北京，目前业务遍及华北、西南、东北、华南以及华东区域。

据招股书显示，截至2019年前三季度，金融街物业在中国境内有11家附属公司及37家分支机构，为全国137个物业项目提供物业管理及相关服务，公司项目市场集中在国内的一、二线城市，其中42.1%位于北京地区；目前涉及在管建筑面积合计约1900万平方米。

其所接手的项目相对也比较优质，据了解，富凯大厦、金融街中心、北京德胜国际中心、重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津环球金融中心、北京天桥艺术中心、北京协和医院西院区、中央音乐学院等都是金融街物业的物业管理项目。

招股书显示，截至2019年前三季度金融街物业营收6.91亿元，总在管面积约1900万平方米，在2019中国物业服务百强企业中排名第17位。

背靠母公司金融街集团的国企背景，金融街物业在规模及多元业务布局上处于上风，总收入逐年呈现上升趋势。2017年至2019年前三季度，金融街物业总收入分别为7.57亿、8.75亿以及6.91亿元，商务物业占总收入的70.28%、67.56%以及65.78%，非商务物业收入占比为四成左右。

招股书显示，金融街物业目前业务主要有两块：物业管理及相关服务、餐饮服务，其中，物业管理及相关服务占据超八成收入。截至2017年、2018年及2019年9月30日，由母公司金融街联属集团提供开发的物业，分别占金融街物业管理所得收入的87%、86%及84%；来自金融街联属集团开发的物管面积，分别占其总物管面积的64%、62%和59%，整体来看依赖性较高。

图片来源：招股书

事实上，金融街物业来自独立第三方项目收入占总收入的比重确实有缓慢提升。根据招股书，截至2017年、2018年及2019年9月30日，来自独立第三方项目产生的收入分别约占总收入的13%、14%及16%。

在管建筑面积分别约为480万平方米、620平方米、770万平方米，占同期在管面积的37%、38%及41%。

财经评论员严跃进认为，现阶段由于金融街物业没有拓宽物业管理领域，短期内无法减少对母公司的依赖，但长期来看是有望摆脱的。这其中的关键在于，首先需要借既有物业管理基础，持续拓宽物业管理领域；其次是提升资金能力及收并购能力。

即使严重依赖母公司，但从总收入来看，金融街物业在整个物管行业的中下游位置。

而且毛利率这一指标与同行业公司相比并不出色，尤其是作为商务管理公司。

2017-2018年末及2019年前三季度，金融街物业的毛利率分别为19.2%、18.5%和20.5%，与同样专注于办公楼、商业等业态的兴业物联相比，其2019年毛利率水平为42.7%，在物管企业中算得上头部水平。

在资产负债方面，金融街物业资产负债率近几年均维持在60%至70%的水平。截至2019年前三季度，资产负债率为61%。同时，经营、投资及融资性活动现金流均实现正值，分别为0.54亿元、0.47亿元及0.39亿元，期末现金及现金等价物为5.33亿元。

是金汤匙还是土汤匙？

从上述数据可以看出，金融街物业依靠国企背景，为其输送大部分物业服务项目，但从总收入和毛利率来看，金融街物业的运营表现都不算出色。

奇点君发现，金融街物业得益于联属集团多元化的项目资源，凭借金融街集团在全国范围内从事房地产、金融、教育、医疗及其他行业的优势资源，近水楼台，屡次中标自家联属集团的大量物业服务项目。

据招股书中披露，于往绩记录期进行的所有投标中，金融街物业就金融街联属集团开发的物业递交投标书的中标率为96.4%。但对外中标率却不高，仅为46.6%。

在此状况下，金融街物业正在努力通过不断扩大来自独立第三方项目的在管面积和提升该板块的在总在管面积的占有比例，从而减少对金融街集团的高度依赖，试图增强自身造血能力。

严跃进补充道，上市融资是最为直接的方式。金融街物业也表示若此次成功登陆港交所，所得款项净额将用于收并购，新设分公司和附属公司，拓展增值类服务业务，以及信息技术及智能设施系统的建设与升级，并通过上市规范化企业管理和提升品牌价值。

不过，以商业地产发家的金融街集团到底能给金融街物业多少助力，还是个未知数，从兄弟公司金融街控股的境遇可见一斑。

2019年财报显示，金融街控股的物业出租业务仅实现营收18.4亿元，同比增长5.7%；物业经营业务营收6.9亿元，同比增长1.9%。

纵观金融街持有的物业资产，大多坐落于北京、上海、天津等核心城市的核心商圈，比如大家熟知的北京金融街，但与港资品牌相比二者的差距较大。

手握优质物业资产却难以发力，说明周转慢背后金融街经营能力急需提升。过去几年，金融街持续扩大阵营，从大本营北京进军到天津、上海、重庆、惠州等地，深入观察可以发现，金融街的商业类项目和京外项目普遍表现较差，这就反映出金融街的经营能力存在问题。

2019年财报显示出不同区域内冰火两重天的差异。北京金融街区域金融街中心实现逆势大涨16.3%，而同区域内的其他项目基本为持平或者微跌。从旗下项目的租金坪效来看，北京金融街中心达14.27元/平米，而天津的环球金融中心和金融街南开中心租金坪效不达2元/平米。

某地产资深人士认为，过度依赖关联公司提供的开发物业，关联公司开发新物业的能力及经营一旦有任何不利发展，势必会对其物业公司产生影响。

兄弟公司金融街控股选择了小而美也能活得很好的成长路径，对金融街物业的帮助几何，就要打一个大大的问号。

出生在罗马也要奋斗

据弗若斯特沙利文数据，2018年-2023年，中国商业运营服务供应商总在管建筑面积预计将以12.5%的复合年增长率继续增加，2023年将达到9.8亿平方米。

与兴业物联相似，金融街物业专注于非住宅的细分赛道，背靠金融街集团的金融街物业不仅享受行业增长的红利，也有望随着行业集中度的提升而获得龙头溢价。况且，与区域性蝇型物管公司相比，金融街物业的背景足以称得上出生在罗马。

首先，绝佳的的地理位置。

金融街集团的战略布局以北京为中心的华北地区为主，由于金融街物业对集团的依赖性高，因此目前金融街物业的战略布局也以华北地区为主。截至2018年12月31日的商务物业在管建筑面积为约6.8百万平方米，在2019京津冀物业服务百强企业中排名第4位。

其次，负债率较低且母公司输血。去年金融街集团就曾为降低金融街物业负债率输血物业，据招股书披露，金融街物业资产负债率由截至2018年12月31日的0.69下降至截至2019年9月30日的0.61，主要因贸易应收款项及公司拥有人出资所得现金及现金等价物增加而令资产增幅高于负债。

最后，多元化的物业组合。

作为中国500强企业之一，金融街集团在全国范围内从事房地产、金融、教育、医疗及其他行业。比如，金融街物业为母公司集团内所运营的9家学校及幼儿园提供物业管理服务，由于双方就未来的合作签署了战略合作协议，预计业务规模还会进一步扩大。

金融街物业能否在一片非住宅物业蓝海，找到自身的定位不断提升短板，以母公司为靠背专注特色，并通过上市融资增强自身造血能力，抓住物业分拆上市这一波红利，关键还需要靠自己的奋斗。